ד"ר א. להמן

התפתחותה של הבנקאות המודרנית מביאה לאט-לאט לידי חלוקת עבודה ידועה בין המוסדות הפיננסיים השונים. נוצרים תפקידים חדשים, שבהם מטפלים בנקים שנועדו לשם כך במיוחד. תפקיד כזה הוא הספקת אשראי למקרקעים (נכסים לא נדים) שהצריך בארצות הכלכלה הקפיטליסטית ארגון בנקאי לעצמו. ההלואות האיפותיקאיות ניתנות, לרוב, לזמן ארוך; לפיכך זקוקים הבנקים האלה לכסף זר שיהא גם הוא מופקד בידיהם לזמן ארוך, בעוד שהבנקים המסחריים יכולים להסתפק בפקדונות לזמן קצר. מכאן המבנה הפנימי המיוחד למוסדות איפותיקאיים, שהוא שונה לגמרי מזה של הבנקים הרגילים.

יש להבדיל בין אשראי למקרקעים חקלאיים ובין אשראי למקרקעים עירוניים. בארצנו ארגון האשראי למקרקעים חקלאיים עדיין בראשית התפתחותו. אין הוא יכול לפעול אלא בתנאים של רנטביליות בטוחה, של ערכים יציבים ושל שוק רחב וחפשי. תנאים כאלה אינם עדיין במשקים החקלאיים שבארץ. המדובר הוא, איפוא, רק באשראי למקרקעים בעיר.

האשראי המאורגן בדרך בנקאית ניתן עד עתה רק במשכנתאות ראשונות. המשכנתאות השניות הן, בעיקר, ענין של מלוים פרטיים, קבלנים וכו'. אף בארצות שיש להן שוקי הון ותיקים ועשירים עדיין לא הגיעו להספקת משכנתאות שניות לערים בדרך בנקאית.

כדי שתהיה בידנו תמונה ברורה של הבנקאות האיפותיקאית שלנו, עלינו לראות תחילה איך התפתחה הדרישה לאשראי בנקאי כזה בעולם ומה הן צורותיו. אז נבין את תפקידם המיוחד ואת דרך פעולתם של בנקים איפותיקאיים בארץ.

 

תולדות האשראי למקרקעים    🔗

הקפיטליזם המודרני צר כמה צורות מיוחדות בשטחי כלכלה שונים, והאשראי המאורגן למקרקעים היא הצעירה שבהן. תולדות האשראי הזה קשורות בתולדות הערים הגדולות והמודרניות באירופה ב-50 עד 80 השנים האחרונות. עד שנת 1850 בערך היה אדם בונה בית קודם כל כדי לדור בו. פעמים בנה קצת יותר לשם השכרת חלק מן הבנין, אולם לרוב לא השכיר אלא לאחר שגדלו הבנים ויצאו את הבית. במחצית השניה של המאה ה-19 אנו רואים בנידון זה שינויים מוחלטים. התעשיה הגדולה המודרנית, המסחר הגדול, יצירת מדינות מרכזיות גדולות עם מספר עצום של פקידים, גרמו לריכוז המונים בערים. המטרה העיקרית של בעלוּת על בית היתה לאט-לאט השכרת הבית, ומטרתה העיקרית של הבניה – מכירת הבית בשוק המקרקעים. הבית העירוני היה לנושא הכנסות קבועות¹.

ומאז נוצרו הערים הגדולות וקם המשק הקרקעי הקפיטליסטי המודרני עלתה גם חשיבותו של האשראי לגבי רכישת בית או בנייתו. ככל שהמשכנתאות הראשונות זולות יותר, ההכנסות מהבית גדולות יותר. נניח שהבית עולה בשוק –.1200 לא“י, וההכנסה היא –.100 לא”י ברוטו ו- –.75 לא“י נטו בשנה, המשכנתא הראשונה –.750 לא”י ברבית של 5,5%, המשכנתא השניה בסך – .100 לא“י ברבית של 7,5%, ובעל-הבית השקיע –.350 לא”י, – הרי הכנסת בעל-הבית היא 7,5% בשנה. אך אם הרבית של המשכנתא הראשונה תרד ל-4,5% ושל המשכנתא השניה ל-6,5%, תעלינה ההכנסות ל-10% לשנה.

ככל שישתפר הארגון של האשראי למקרקעים על בסיס בנקאי, תגדל ההצעה של האשראי בשוק והאשראי יהיה זול יותר. לפיכך גדלה מאוד בקהל הרחב ההתענינות באשראי המאורגן למשכנתאות עירוניות.

 

קופות החסכון לבנין    🔗

כל עוד לא היה שוק ארצי איתן היו הבונים נזקקים לעזרה עצמית. כך אנו מוצאים, למשל, בארצות-הברית במאה ה-18: עשרה אנשים שהיו מוכנים לבנות בתים, אולם חסכונו השנתי של כל אחד מהם לא עלה אלא ל-10% של הוצאות הבנין, והיה כל אחד מהם לעצמו צריך לחכות 10 שנים עד שיוכל לבנות, – קמו והסתדרו בקבוצה עם קופה שיתופית. כל אחד הכניס את חסכונו לקופה בלי רבית. נצטבר בקופה כסף די בניית בית, מטילים גורל, מי יבנה ראשון והזוכה מקבל את הכסף הדרוש מהקופה השיתופית בתורת הלואה בלי רבית. זאת אומרת, בעצם אין הוא מקבל אלא את החלק שעדיין לא הספיק להכניס לקופה עד שזכה בהלואה. הבונה, שהוא כעת בבחינת לווה, ישלם את חובו לקופה בשיעורים של 20% מהוצאות הבנין. וכך אין צורך עוד לחכות לבנין הבתים 10 שנים, אלא כל שנה יקום בית נוסף. כי תוך עשר שנים יסלקו כולם את הוצאות בניניהם. כך נוצרה הקופה הראשונה לבנין ולחסכון.

טיפוס זה של קופה לבנין הוסיף להתפתח. לאט-לאט בטל העיקרון של חוג חברים סגור, אלא קיבלו תמיד חברים חדשים. ככל שירבו החברים בקופה, כן ירבו הסיכויים להחשת ההלואות לראשונים, אם לפי התקנון תאריך הכניסה או זמן החסכון הם המשפיעים על תור ההלואות. אחרי כן בוטל הפרינציפ של אי-קבלת רבית והתחילו משלמים רבית לחוסכים ולוקחים רבית מן הלווים. לאט-לאט התפתח טיפוס של קופה לחסכון המקבלת פקדונות לתקופה של 6 חדשים עד 5 שנים ברבית ונותנת הלואות במשכנתאות לזמן ארוך. לקופות-חסכון או לבנקים-לחסכון כאלה יש לעיתים קרובות הרבה חברים שמטרתם רק חסכון ולא בנין. כך ניתנת אפשרות להקציב הלואות בלי עיכוב לחברים חדשים הרוצים לבנות.

באנגליה, בארצות-הברית ובדרום-אפריקה גדלו מוסדות אלה בעשרות השנים האחרונות גידול טבעי או ע"י התמזגויות עם חברות דומות והיו לצורה היחידה של האשראי למקרקעים. המוסדות האלה גדלו כל כך עד שהיקפם עומד להם לתיקון החסרונות שבמבנם הפנימי. יש בהם צירוף של קופות-חסכון עם בנקים איפותיקאיים. קופות-חסכון טהורות ובנקים איפותיקאיים בלבד, כמו במרכז אירופה או אצלנו, אינם בנמצא באנגליה ולא בארצות-הברית ולא בדרום-אפריקה.

הקופות האלה, עם כל חשיבותן בארצות הדוברות אנגלית, יש להן חסרון-להלכה אחד, והוא:

מאזנו של בנק אינו בריא אלא אם האקטיב והפסיב שווים, לא רק מבחינה כמותית כי אם גם מבחינה איכותית. בנק מסחרי המקבל פקדונות לזמן קצר אינו רשאי לתת אשראי אלא לזמן קצר ע“י קניית שטרות לזמנים לא-ארוכים, נתינת אשראי עובר-ושב וכו'. פחתו פקדונותיו – עליו להמעיט גם את הלואותיו, אחרת יהיה אי-ליקבידי. ההשקעות התמידיות של בנק כזה יכולות להיות רק בתחום הונו העצמי, ז. א. הון המניות והרזרבות. הדרך הנכונה בשביל בנק איפותיקאי לקבל כספים לזמן ארוך לשם מתן הלואות לזמנים ארוכים היא הוצאת אגרות-חוב לזמן ארוך כדוגמת אגרות-החוב של הבנק האיפותיקאי הכללי של א”י (הנקראות בארץ: “שטרי התחייבות”).

הקופות לחסכון ולבנין באנגליה ובארצות הברית מקבלות פקדונות לזמן קצר יותר מזמני הפרעון של הלואותיהן. שיטה כזו יש בה סכנה ודורשת רזרבות ליקבידיות גדולות, והאשראי מתיקר ע"י כך. לכן היה האשראי למקרקעים באנגליה, בארצות-הברית ובדרום-אפריקה יקר, ביחס לרבית המקובלת, מאשר בארצות שיש בהן בנקים איפותיקאיים טהורים. אמנם, לקופות הגדולות ביותר אין סכנה נשקפת שתגענה פעם למשבר במקרה של בהלה בשוק הכספים: הן מטפלות בחלק כל כך גדול של רכוש העם ושל הון החסכון, שבשעת מצוקה תהיינה הממשלות מוכרחות לעזור להן כדי למנוע אסון כלכלי לאומי.

 

שיטת הבנקים האיפותיקאיים    🔗

מלבד השיטה האנגלית הנ“ל יש שיטת הבנקים האיפותיקאיים הקונטיננטלית. הבנקים האלה מקבלים כספים ע”י הוצאת אגרות חוב, אשר זמן פרעונן שווה לזמן פרעונן של המשכנתאות. אגרות החוב הראשונות המבוססות על משכנתאות ראשונות יצאו בגרמניה במאה ה-18 ב“לאנדשאפטען” (מוסדות-עזרה לחקלאות הפרוסית שנוסדו בימי פרידריך השני). שיטה זו להספקת אשראי למקרקעים נהוגה כיום גם בצרפת, בהולנד, בבלגיה, בשוייץ, בסקנדינביה, בספרד, בארצות אחדות של הבלקן, באמריקה הדרומית ובארץ-ישראל.

ראינו, שהקופות לחסכון ולבנין באנגליה, בארצות-הברית ובדרום-אפריקה שוות במבנן. לא כן הבנקים האיפותיקאיים שהם שונים במידה ניכרת זה מזה. שפע-הון או מיעוט-הון קובעים את שיטת הפעולה, את התפתחות שוק ההון וארגונו.

כשאנו באים להשוות את הבנקים האיפותיקאיים בארצות שונות זה לזה עלינו לשים לב לנקודות דלקמן: א) אם ניירות-הערך שלהם הם בצורת אגרות-חוב לזמן ארוך או בצורת אגרות-חוב לזמן בינוני; ב) היכן ניתנות ההלואות, אם רק בארץ מושבו של הבנק או גם בחוץ-לארץ; ג) פיזור או ריכוז בארגון האשראי; ד) פיזור או ריכוז במתן הלואות; ה) פיזור או ריכוז בהוצאת אגרות-חוב (מרכזים לאגרות-חוב); ו) תפקידי המדינה באשראי איפותיקאי.

צורת ניירות-הערך

אין ספק שהבסיס הפיננסי הנכון למשכנתאות הנפרעות ע"י תשלומים לקרן ורבית הוא רק אגרות-חוב ארוכות-מועד, ז. א. לפי השיטה הנהוגה אצלנו. אולם יש ארצות שבהן אגרות-החוב הן קצרות-מועד הרבה יותר מהאשראי למקרקעים המאורגן בכללו. הבנקים האיפותיקאיים הפרטיים בשוייץ והבנקים של הקנטונים, שהם מוסדות ותיקים, ישמשו דוגמא לכך².

המוסדות השוייציים האלה היו רגילים עוד לפני שנים אחדות, ובחלקם עד היום, להשיג את הכספים ע“י הוצאת אגרות-חוב בנקאיות ל-5–3 שנים ברבית קבועה. כמוסדות בעלי מסורת בנקאית נתנו תמיד את הלואותיהם רק למשך תקופת אגרות-החוב, כלומר עד לחמש שנים. כשהגיע מועד הפרעון של אגרות-החוב האלה והיה באפשרותם להוציא אגרות-חוב חדשות באותה כמות, האריכו ברצון את תקופת המשכנתאות. אולם, אם לא הצליחו למכור אגרות-חוב בסכומים גדולים למדי והמחזור פחת, היו הבנקים מוכרחים לדרוש החזרת חלק מהלואותיהם, ודווקא בזמן המשבר, ומובן שגרמו אך להחמרת המשבר. ואף אם נמכרו אגרות-החוב, אלא שהבנקים הוכרחו להגדיל את הרבית עליהן, האריכו את תקופת המשכנתאות בתנאי שהלווה ישלם רבית גבוהה יותר. האשראי למקרקעים בשוייץ היה, איפוא, תמיד רגיש מאד לגבי חילופי הקוניונקטורה. רק בשנת 1931 נכנס שם לתקפו החוק הראשון בנוגע לאגרות-חוב ארוכות-מועד במקום אגרות-החוב קצרות-המועד. ע”י כך ניטל הרבה מן הרגישות היתירה הזאת של האשראי לגבי הקוניונקטורה.

 

התחומים הגיאוגרפיים להלואות    🔗

ברוב הארצות התחילה, כאמור, התפתחות האשראי למקרקעים ‏ עם יצירת המרכזים העירוניים הגדולים ועם החשבון הקפּיטליסטי בעסקי בנין. ארגונו של האשראי הזה הוא בראש-וראשונה לטובת הקנין הקרקעי של הארץ, שבה נמצאים הבנקים האלה. כך אנו מוצאים בתקנון של רוב הבנקים האיפותיקאיים סעיפים המצמצמים את שטח עבודתם בגבולות ארצם, – כן בדניה, בשבדיה, בגרמניה, בספרד ולפני המלחמה ברוסיה, באוסטריה-הונגריה, באי-אלו מארצות הבלקן, במצרים, בארץ-ישראל, בדרום-אפריקה וכו'.

אולם יש גם מקרים יוצאים מכלל העיקרון הזה. ענינים קולוניאליים במדינה ידועה יכולים לגרום לפיתוח האשראי למקרקעים במושבות או באיזור ההשפעה מעבר לים ע“י הוצאת אגרות-חוב בארץ השלטת העשירה. במקרים כאלה קמות בנות-חברה. צורתו של הבנק המצרי Credit Foncier Egyptian דומה כמעט בכל לזו של הבנק הצרפתי Credit Foncier de France. לפני ייסודו של הבנק המצרי הנ”ל היה קרדיט פונסיה דה פרנס נותן בעצמו הלואות במצרים. כמחזיק מניות ואגרות-חוב משותף הבנק הזה עד היום במוסדות איפותיקאיים של צפון-אפריקה ושל הודו-סין הצרפתית. אפילו באוסטריה, שהיתה לפני המלחמה במידה ידועה בחוג השפעתו של ההון הצרפתי, היה מוסד למשכנתאות שהוקם בעזרת קרדיט פונסיה דה פרנס. הארץ הטיפוסית של בנקים בינלאומיים היא בלגיה. ארץ זו מאזנת את מאזנה המסחרי הפסיבי ע“י ההכנסות מהשקעות בחוץ-לארץ. השקעותיה אלו היו לעיתים קרובות גם במשכנתאות בדרום-אפריקה, בקנדה, במכסיקו. כל המשכנתאות מבוססות על אגרות-חוב שהוצאו ע”י בנקים איפותיקאיים בלגיים באַנטוורפן ובבריסל.

היפוכם של אלה הוא הטיפוס של בנקים איפותיקאיים שבשבילם אף ארץ מולדתם גדולה מדי. הם מגבילים את עבודתם במחוזות או בגלילים מיוחדים של ארצם. כך היה לפני המלחמה ברוסיה, באוסטריה-הונגריה הישנה ובגרמניה, בחלקה, לפני שנת 1900. מגמות דומות מורגשות גם עכשיו במוסדות אחדים בשבדיה, בהולנד, בגרמניה ובשוייץ.

 

פיזור או ריכוז בארגון האשראי    🔗

התשובה לשאלת הריכוז או הפיזור בארגונו של האשראי למקרקעים יכולה להיות שונה הן לגבי מתן הלואות והן לגבי הוצאת אגרות-החוב. נתחיל במתן הלואות.

אין תשובה אחת מוחלטת לשאלה, אם מוסד אחד או מוסדות אחדים צריכים לטפל באשראי למקרקעים בארץ אחת. עובדות היסטוריות והשפעותיהן חזקות לפעמים יותר מנימוקים כלכליים טהורים. לפני מלחמת 18–1914, למשל, היתה גרמניה מחולקת לשני תריסרים של מדינות קטנות, שבכל אחת מהן היה לפחות בנק איפותיקאי אחד. מספרם בכל גרמניה ב-5 השנים האחרונות היה קרוב ל-30. בשוייץ, שהיא ברית מדינות או קנטונים, אנו מוצאים בדומה לכך³.

שרידי השאיפה להתבדלות ניכרים עדיין בשמות הבנקים האיפותיקאיים ההולנדיים. בצרפת, הראשונה למדינות הגדולות והאחידות במרכז אירופה, אנו רואים בקרדיט פונסיה דה פרנס דוגמא להספקת אשראי למקרקעים ע"י מוסד אחד.

ביטול הגבולות הפוליטיים בין המדינות הזעירות בגרמניה לאחר המלחמה הביא גם לטשטוש הגבולות הכלכליים. החלה תנועה של ריכוז בנקים איפותיקאיים ע"י התמזגויות או סידור קבוצות של בנקים.

 

פיזור או ריכוז במתן הלואות    🔗

בעסקי משכנתאות – פיזור פירושו התחרות, וזו תמיד לטובה. כי קודם-כל היא מחייבת קלקולציה מדויקת מאוד מצד הבנק נותן-המשכנתאות, ובו בזמן נשכר מזה בעל הבית. זאת היתה אחת הסיבות לכך, שההלואות של קרדיט פונסיה דה פרנס היו תמיד יקרות יותר משל בנקים איפותיקאיים בהולנד ובגרמניה. המונופולין גורם למחירים מונופוליים, מחירי שוק חפשי הם תמיד זולים יותר.

במדינות גדולות הספקת האשראי למקרקעים ע“י מוסד אחד אינה הצורה המתאימה ביותר. בקורת האשראי – ע”י בדיקת בתים, הבחנת התנודות בשווקים – היא קשה מדי. טובה יותר חלוקת אזורי הפעולה בין מוסדות אחדים. רוסיה מלפני המלחמה הלכה בדרך זו.

במידה שהאשראי למקרקעים מפותח ומאורגן יותר יש אפשרות לשים לב לתכונות מיוחדות של אזורים שנים, בעיקר עירוניים, חקלאיים ואזורי תעשיה. בנידון זה הפיזור בארגון האשראי מוליך לספציאליזציה. תפקידים מיוחדים כאלה ישנם לפעמים גם בשטח האשראי העירוני: למשל, משכנתאות לבנינים חדשים או הלואות לסילוק משכנתאות קודמות, הלואות במרכזי הערים הגדולות או בערים קטנות, הלואות לבתי-שכירות או לבתי-דירה של יחידים או לשיכון עירוני. התחום הכלכלי לספציאליזציה זו הוא הצורך לחלק את הדרר בין סוגי ההלואות השונים. אולם במדינות גדולות, שהאזורים בהן רבים ושונים מבחינה כלכלית, תיתכן גם בתחום העיקרון הזה חלוקת תפקידים ידועה.

 

פיזור או ריכוז בהוצאת אגרות-חוב    🔗

הפיזור במתן הלואות היה פירושו קודם גם פיזור בהוצאת אגרות-חוב, משום שכל מוסד מוציא אגרות-חוב משלו. אולם ראינו שכל הסיבות המחייבות את הפיזור במתן הלואות אינן קשורות בשאלת השגת הכספים. בהוצאת אגרות-החוב מכריעים גורמים אחרים לגמרי.

גיוונן של אגרות-החוב המוּצאות ע"י מוסדות שונים מקיל על מכירתן. בני-אדם מרבים באכילה כשהתפריט מגוון יותר. בארץ גדולה, שיש בה כמה בורסות שהן מרכזי-הון לאזורים שונים, מתפתחות בבורסות האזוריות נטיות מיוחדות למוסדות אשר באזורן הן. המוסדות בדרום-גרמניה, למשל, מצאו להם את השוק הטוב ביותר למכירת אגרות-חוב במינכן, המוסדות שבמרכז גרמניה – בלייפציג ובדרזדן, ושבגרמניה הצפונית – בברלין ובהמבורג. ריבוים של הבנקים האיפותיקאיים בגרמניה הוא, איפוא, מוצדק ותנועת הריכוז הביאה זאת בחשבון. ההתמזגויות היו לרוב בין המוסדות שבאזור אחד.

במדינה אחידה מבחינה כלכלית אין תועלת בפיזור אגרות-החוב. בצרפת, למשל, הבורסה בפאריס היא כמעט הבורסה היחידה הגדולה לניירות-ערך. פיזור במתן הלואות במקום מונופולין יביא בצרפת, בלי ספק, לידי השבחה באשראי הצרפתי, אולם לעסק אגרות-החוב לא יביא תיקון כזה תועלת רבה.

במדינות קטנות – ההתחרות הגדולה בהוצאת אגרות-חוב מייקרת את האשראי. לפני 10 שנים התחילו בשוייץ לחשוב, כמבואר לעיל, שאגרות-החוב של בנקים איפותיקאיים ושל בנקים קנטונליים תלויות יותר מדי בהשפעת הקניונקטורה ורצוי יהיה להכניס את השיטה של אגרות-חוב לזמן ארוך. בקשר עם זה עלתה השאלה של פיזור או ריכוז. המקרה הזה יש בו ענין מיוחד בשבילנו, כי בשוייץ לא היו לפנים כל אגרות-חוב, והשאלה של ריכוז ופיזור עמדה להחלטה בלי השפעת תקדימים היסטוריים. החוק השוייצי הקים שני מרכזים לאגרות-חוב: אחד בשביל הבנקים האיפותיקאיים הפרטיים ואחד בשביל הבנקים הקנטונליים. בתחילה חשבו להקים רק מרכז אחד, אולם כושר האשראי, כלומר היכולת לקלוט הון מהחוץ שהיא שונה בבנקים פרטיים ובבנקים קנטונליים, הכריע לטובת שני מרכזים. הבנקים המטפלים במתן הלואות איפותיקאיות הם חברים למרכזים אלה ובעלי מניות של מרכזיהם. רק מרכז המוכר אגרות-חוב הוא המלוה כסף לחבריו על סמך המשכנתאות שבידיהם.

לבסוף נזכיר עוד את שבדיה. שם האשראי למקרקעים חקלאיים חשוב כל כך שהממשלה לקחה על עצמה את האחריות להספקת הכספים הדרושים. נותני ההלואות העיקריים במשכנתאות הם האגודות למשכנתאות חקלאיות, והבנק האיפותיקאי הממשלתי הוא המרכז היחיד של אגרות-החוב בשביל כל האגודות האלה. אגרות-החוב השבדיות הן באופן כזה ניירות-ערך ממשלתיים.

 

תפקידי המדינה באשראי איפותיקאי    🔗

מה הן הפונקציות של המדינה והממשלה בארצות שונות בקשר עם ארגון האשראי למקרקעים?

בתחומי המאמר הזה לא ניתן אלא לציין, שבכל המדינות המודרניות דואגת הממשלה להתפתחות אינטנסיבית של אגרות-החוב, היא המטפלת בבקורת המוסדות, ופקידיה הם הנאמנים הרשמיים לגבי מחזיקי האגרות. היא מחוקקת חוקים בדבר שיעורי ההלואות, צורות ההערכה של הבתים הממושכנים, וגבולות המחזור של אגרות החוב. בידיה הבקורת על תנאי המשכנתא, אופן הנהלת הפנקסים, צורות המאזן וכו'. היא מורידה את מסי ניירות-הערך ומסי ההכנסות של מוסדות כאלה ומסייעת בזה לכך שאגרות-החוב יהיו ניירות-ערך ששערם גבוה ביותר והרבית שלהם נמוכה. ומבחינה זו הם עולים לעיתים קרובות על ניירות-הערך הממשלתיים הטובים ביותר.

מצד האנגלים היתה תמיד התנגדות ידועה להתערבות החוק במהלך הכלכלי החפשי. אולם גם באנגליה, שבה מטפלות, כפי שראינו, קופות-החסכון בחלק הגדול של הון החסכון הלאומי, הצטרכה הממשלה להוציא חוקים כאלה, אמנם אחרי היסוסים רבים ובמידה מצומצמת ואחרי נסיונות של עשרות בשנים.

 

הבנק האיפותיקאי הארצישראלי    🔗

אחרי שהכרנו את הצורות הכלליות של הבנקאות האיפותיקאית, נוכל לעבור עכשיו אל הפעולות המיוחדות של הבנק האיפותיקאי הכללי של ארץ-ישראל ואל מבנהו הפנימי.

הבנק האיפותיקאי הוא חברת מניות. הון המניות הרשום הוא כיום (1939) מיליון לא“י, הון המניות שהוצא ושולם במלואו –.475000‏ לא”י. לכל מניה קול אחד באספה הכללית. כל מניה היא בת –.5 לא"י, חוץ מ-60000 מניות בנות 100 מיל כל אחת, שתפקידן להבטיח תמיד את השפעתן של המוסדות הלאומיים על הפעולות של הבנק.

המחזור של אגרות-החוב, או “שטרי התחייבות” הוא (1939) למעלה משנים וחצי מיליון לא“י, המובטחים ע”י “שעבוד רובץ” (Floating Charge) על כל האקטיבים של המוסד. במקרה של פירוק הבנק יספקו קודם כל את הדרישות של מחזיקי אגרות-החוב. בחלוקת היתרה, אם ישנה, קודמים שאר הקרדיטורים, ואחרונים בעלי המניות. מסתבר, שהבטחון של אגרות-החוב אינו תלוי רק באיכות האקטיבים של הבנק, אלא גם ביחס שבין מחזור אגרות-החוב ובין סכום האמצעים העצמיים של הבנק (הון המניות והרזרבות). היחס הזה שונה בכל ארץ. השיעור המקובל להוצאת אגרות-חוב בארצות אירופה, שגם בהן הדבר מוגבל ע"י הממשלה, הוא פי-עשרה עד פי-עשרים מסכום הון המניות והרזרבות. בארץ-ישראל יש הסכם בלתי-רשמי בין הבנק האיפותיקאי ובין הממשלה, שמחזור אגרות-החוב לא יעלה על סכום שהוא פי-ששה מהון המניות והרזרבות הגלויות לעין. הגבלה כזו גורמת לייקור האשראי, אולם גם מוסיפה בטחון לאגרות-החוב הארצישראליות. בטחון כזה חשוב דווקא בארץ חדשה בתקופת בנינה.

הבנק אינו משתמש בכל האפשרויות להוצאת אגרות-חוב, ומחזורם הוא קצת פחות מפי-חמישה מסכום הון המניות והרזרבה, כלומר, הבנק יכול להגדיל עוד את מחזור האגרות בשלושת רבעי מיליון לא“י בערך, בלי שיצטרך להגדיל את הון המניות ע”י הוצאת מניות חדשות.

כל סריה חדשה של אגרות-חוב לא תוצא בלי רשיון מיוחד מהנציב העליון, והוא לא יתן רשיון כזה אם המחזור יעבור את הגבול הנ"ל. יתר הנקודות שבהן תיתכן התערבות ממשלתית מבוססת על החוק המיוחד לבנקים איפותיקאיים בארץ משנת 1922 (Credit Bank Ordinance, 1922). חוק זה מטפל רק בשאלות אדמיניסטרטיביות בנוגע לסדרי ההנהלה של בנק כזה, ומקנה זכויות מיוחדות לבנקים איפותיקאיים בגביית חובותיהם. אולם, כאמור, אין הממשלה דואגת להתפתחות האשראי למקרקעים כנהוג באירופה.

ההוראות העיקריות של החוק הזה בנוגע לפעולות הבנקים הן:

א) הבנקים נתונים לבקורת מתמדת של המפקח על הבנקים לאשראי (Inspector of Credit Banks) המתמנה ע"י הנציב העליון. סמכותו היא לפקח על משק הבנקים, לעיין בפנקסים, בתעודות וכו' ותפקידו לשלוח בכל שנה דין-וחשבון לנציב העליון על תוצאות פיקוחו. המפקח עכשיו הוא פקיד של אוצר הממשלה הארצישראלית.

ב) תקנות בדבר מתן הלואות וסילוקן בתשלומים קבועים טעונות הסכמתה של הממשלה.

ג) ההלואות ניתנות על יסוד הערכתו של שמאי מוסמך, כלומר, מהנדס שקיבל את הרשיון להערכת נכסים מטעם הממשלה הארצישראלית.

ד) סכום המשכנתא אינו צריך לעלות: במטעים – על 25% של ערך הנכסים הממושכנים, בקרקע בלתי-מעובדת או בבתי-תעשיה – על 50%, בבנינים בעיר או בכפר – על 75%. מובן מאליו, שהגבולות האלה קבועים בשביל בנקים איפותיקאיים לכל סוגיהם, בין שישנם כבר בארץ ובין שאינם בה עדיין. כך, למשל, אין עדיין בנק איפותיקאי לתעשיה, והחברה למשכנתאות חקלאיות (The Agricultural Mortgage Company of Palestine, Ltd) עודנה בראשית פעולותיה.

הבנק האיפותיקאי הכללי של א"י מטפל רק באשראי למקרקעים בעיר. עליו לנהוג זהירות יתירה, ביחוד לגבי שיעור הלואותיו, גם במסגרת שהורשתה לו מטעם הממשלה. זהירות זו דרושה קודם-כל כדי להרחיב את אפשרויות ההפצה של אגרות-החוב בארץ ובחוץ-לארץ.

משום כך נותן הבנק הזה הלואות רק על בתים לדירות או למשרדים שבעליהם הם גם בעלי הקרקע או שהם בעלי זכות-חכירה לזמן ארוך עם רשות לחדשה. שיעור ההלואות על בתים הבנויים על קרקע פרטית אינו עולה על 60% של ערך הבנין, ובמקרה שהבנין עומד על אדמה חכורה לא יותר מ-50% מערכו.

מובן מאליו שלעיתים קרובות אי-אפשר להגיע אפילו לאחוזים אלה מכיון שהם הגבולות המכסימליים. ביחוד משפיע חשבון הכנסות הבית על הסכומים המוקצבים ע"י הבנק. כדאי לציין, שהבנק בהערכותיו אינו מביא בחשבון את ערך המגרש הממושכן יחד עם הבית הבנוי עליו, אם כי ערכו של המגרש גדול לפעמים מערך הבית. בקיצור, ההלואות של הבנק האיפותיקאי נמוכות מאוד לעומת ערך הרכוש. בכלל, שיעורי המשכנתאות הראשונות בערים הארצישראליות נמוכות הרבה מאלה אשר בערים הגדולות באירופה מכיון שבארצות עשירות יותר ערך הקרקעות יציב יותר. שיעורה של המשכנתא קשור בעיקר בשער הרבית ובאורך הזמן לסילוק ההלואות. הרבית בארץ עדיין גבוהה למדי וסילוק המשכנתא במשך 20–15 שנה מצריך תשלומים שנתיים גבוהים על חשבון הקרן.

ה) ההבדל העיקרי בין מלוים פרטיים ובין הבנק האיפותיקאי הכללי של א“י הוא שהמלוה הפרטי נותן משכנתאות רק לזמן קצר, לעיתים קרובות רק מ-3 עד 5 שנים. במשך הזמן הזה משלם הלווה אך את הרבית ובגמר תקופת המשכנתא עליו לשלם את כל סכום ההלואה בבת-אחת. יוצא, איפוא, שבעל הבית נאלץ אחרי שנים אחדות לחפש אחרי מלוה חדש והחוב שלו על הבית בעינו עומד. לעומת זאת נותן הבנק האיפותיקאי הכללי של א”י משכנתאות רק לזמן ארוך (עד 20 שנה). במשך כל תקופת המשכנתא משלם הלווה לא רק רבית אלא גם על חשבון הקרן ואין לו צורך לחזור אחרי זמן מה על מלוה אחר. במשך תקופת המשכנתא אסור לבנק לדרוש בחזרה את ההלואה במלואה אם הלווה משלם את התשלומים כסדרם וממלא אחרי כל ההתחייבויות שבשטר המשכנתא. אולם הסידור הזה אין פירושו שהלווה מוכרח להיות חייב לבנק 20 שנה. לפי החוק הנזכר לעיל ולפי תקנון הבנק רשאי הלווה להקדים ולשלם את חוב המשכנתא או חלק ממנה. כשהלווה מקבל מהבנק האיפותיקאי הנ"ל את ההלואה הוא יודע מראש את התשלומים שעליו לשלם בכל שנה עד סילוקה הגמור של המשכנתא, אך אין הוא קשור לבנק במשך כל תקופת המשכנתא ויכול הוא לפדות אותה לפני סיומה, אם נזדמנה לו, למשל, משכנתא בתנאים נוחים יותר וכדומה.

ו) לפי החוק האמור צריכות ההלואות להיות מובטחות רק ע"י משכנתא ראשונה. וכפי שראינו, אין סידור בנקאי למשכנתאות שניות כמעט בשום מקום בעולם.

ז) הבתים הממושכנים צריכים להיות מבוטחים מפני אש ע“י חברת-ביטוח. הבנק האיפותיקאי הכללי של א”י דורש גם ביטוח מפני רעידת אדמה.

עד כאן ענין ההגבלות. אולם החוק מקנה לבנקים האיפותיקאיים גם כמה זכויות מיוחדות המפלות אותם לטובה מחברות אחרות. זכויות אלה מכוונות להקל על גביית התשלומים השוטפים וכן על גביית הקרן בשעת המכירה הפומבית של הנכס הממושכן. בשביל גביית התשלומים השוטפים יכול הבנק למנות מקבל-נכסים ולגבות את שכר הדירה והכנסות אחרות מהבית הממושכן בכל מקרה שבעל הבית מפגר בתשלומיו. אין הבנק זקוק להחלטתו של בית-המשפט במינוי זה. דיה הודעתו הרשמית לבעל הבית ולדיירים. זכות כזו אינה לחברות אחרות.

ואשר להקלה על גביית הקרן בשעת המכירה הפומבית, יש להרחיב בה קצת את הדיבור, כדי לעמוד על טיבה. חברה ארצישראלית הרוצה להחזיק נכסי קרקע או לעשות בהם עסק צריכה לכך אישור מיוחד מאת הנציב העליון. בלי אישור כזה אין חברה ארצישראלית רשאית לקנות אלא מגרש אחד ולבנות עליו את משרדיה, או כל בנין אחר הדרוש לניהול משקה, ותו לא. הממשלה חוששת לתת רשיון כללי להחזקתם של מקרקעים בארץ ואינה נותנת אותו אלא לחברות שמטרתן היא פיתוח הקרקעות לבנין או לנטיעה וכו'. מובן מאליו, שהבנק האיפותיקאי הכללי של א"י, צריך להיות רשאי לקנות במכירה פומבית בית הממושכן אצלו אם אין קונה אחר ואם אין לו אפשרות אחרת לגבות את המגיע לו. גם במקרה זה – ואולי דווקא בו – חששה הממשלה לתת לבנק האיפותיקאי חופש גמור בקניית בתים. אולי רצתה למנוע בזה את המלוה מהשתמש במתן הלואות כדי לרכוש בתים זולים במכירה פומבית. לפיכך קובע החוק, שהבנק האיפותיקאי רשאי להיות קונה במכירה פומבית רק בתנאים מיוחדים. יכול הוא למסור למשרד ההוצאה-לפועל הצעה לקניה רק בשיעור של כל תביעותיו, כלומר לא יוכל לקנות בית במחיר שהוא למטה מסכום המשכנתא. את הבית שיקנה באופן כזה אין הוא רשאי למכרו תיכף ומיד, אלא לאחר 6 חדשים, כדי לתת ללווה, בעל הבית הקודם, את האפשרות לשוב ולקנות את הבית.

 

תנאי ההלואה, רבית, ניכויים    🔗

תנאי ההלואות וחישובי הרבית יש בהם משום ביאור למהלך העסקים בבנקים איפותיקאיים. לדוגמא ישמש לנו הבנק האיפותיקאי הכללי של א"י.

כרגיל נוהג בנק מסחרי בשעת מתן הלואה לתת ללווה כל סכום ההלואה במלואו. לפעמים מורידים מסכום זה את הרבית לזמן ידוע ואולי גם קומיסיון קטן לטובת הבנק. לא כן הניכויים מההלואות הניתנות ע“י בנק איפותיקאי שהם לעיתים קרובות גדולים יותר. הדבר תלוי בצורה המיוחדת שבה מקבל בנק איפותיקאי את הכספים בשוק. לשם מתן הלואות חדשות צריך הבנק למכור תחילה אגרות-חוב. השער שלהן בבורסה הוא לעיתים קרובות למטה מהסכום הנקוב (הנומינלי) בהן, והבנק גם אינו מקבל בעדן לפי שערן בבורסה, אלא פחות מזה, כי הוא נותן קומיסיון ידוע לבנקים מסחריים המטפלים במכירת אגרות-החוב שלו לקהל. חוץ מזה עליו לשלם מס לממשלה בעד כל אגרת-חוב שהוא מוציא, והמס בא”י הוא גבוה למדי (1%). ויש עוד הוצאות שונות אחרות על אגרות-חוב, כגון: הרשמתן בבורסות שונות, הדפסתן, דמי-נאמנים, הוצאות-תעמולה וכו'. יוצא, איפוא. שהבנק האיפותיקאי מקבל למעשה 4%, בערך, פחות משער אגרות-החוב בבורסה. אולם במאזן הבנק מופיעות אגרות-החוב בערכן הנומינלי. בכל מכירה מצד הבנק יש, איפוא, הפסד, הוא ההפרש שבין הערך הנומינלי ובין התמורה הנקיה שהבנק מקבל בעד אגרות-החוב הנמכרות. הבנק מאַזן את ההפסד הזה ע“י ניכוי מסכום ההלואה הניתנת ללווה. ניכויים אלה משתנים בהתאם לתנודת השערים של אגרות-החוב בבורסה. הבנק האיפותיקאי הכללי של א”י נתן בתחילת 1937 רק 92½% מסכום ההלואה שאושר, בשנת 1938 הגדיל עד ל-95%, בקיץ של אותה שנה עד ל-97%, ובסתיו הוריד שוב ל-95%, ובקיץ 1939 עד ל-92%. על סיבות העליות והירידות האלה אפשר לעמוד מתוך השואת תנודתם של שערי אגרות-החוב בבורסה בכל תקופה ותקופה.

מן האמור לעיל מתברר, שהקומיסיון החד-פעמי שבנק איפותיקאי מנכה מסכום ההלואה אין בו משום ריוח למוסד. הריוח הנחוץ לבנק איפותיקאי להנהלת העסק, לתשלום דיבידנדה לבעלי מניות וליצירת קרן מלואים בא ממקור אחר לגמרי, דהיינו מההפרש שבין הרבית שהבנק משלם למחזיקי אגרות-החוב ובין הרבית שהוא מקבל בעד הלואותיו. ההפרש הזה שונה בכל ארץ וארץ. אפשר להקטינו במוסדות הנותנים הלואות גדולות באופן ממוצע, ז. א. שמספר ההלואות ביחס לסכומים קטן הוא. והיפוכו, במקרה שהבנק צריך לתת הלואות קטנות, כמו, למשל, בארץ-ישראל. אם נעשה השואה בין מוֹסדות דומים באירופה ובין הבנק האיפותיקאי הארצישראלי נראה, שההלואות העירוניות אצלנו הן בממוצע קטנות יותר מאשר בערי אירופה.

חשבון ההוצאות הקשורות בהלואות איפותיקאיות מורכב משני חלקים עיקריים: א) ניכויים (דיסאג’יו) שהם הוצאות חד-פעמיות בקשר עם מכירת אגרות-החוב, ב) התשלומים השנתיים השוטפים, שהם כוללים את הרבית השנתית ואת התשלום על חשבון הקרן. חישוב הרבית הנקיה על הלואות איפותיקאיות הוא מסובך במקצת ודורש כבר ידיעה בנקאית. ראינו, ששיעור הניכויים אינו תלוי בתקופת המשכנתא. מובן מאליו, שזמן סילוק ההלואות אינו יכול להיות מאוחר יותר מזמן הפרעון של אגרות-החוב. אולם במקרה שהלווה רוצה לקבל הלואה לזמן קצר אין לבנק אפשרות להקטין את הדיסאג’יו, וממילא תהיה אז הרבית על ההלואה גבוהה יותר. לכן לא כדאי לבעל-הבית לקחת מבנק איפותיקאי הלואה ל-5–3 שנים, כי ההוצאות החד-פעמיות ביחס לתקופת המשכנתא הקצרה הן גדולות מדי. במקרה כזה כדאי יותר להשיג הלואה פרטית. המלוה הפרטי נותן 100% מההלואה ורק מוריד לפעמים קומיסיון קטן (2% בערך) בשביל מתווך. מבחינה זו יש הגיון לחלוקת-עבודה ידועה בין המלוה הפרטי ובין המוסדות-לאשראי הנותנים הלואות לזמן ממושך.

 

תפקידם של הבנקים האיפותיקאיים בבנין הארץ    🔗

מלים אחדות על תפקידיהם המיוחדים של הבנקים האיפותיקאיים בכלכלת ארצנו. התפתחות הבנק האיפותיקאי הכללי של א"י, היא גם התפתחות השוק לאגרות-החוב שלו וממילא גם לניירות-הערך הארצישראליים בכלל. יצירת “הבורסה” בתל-אביב, שעליה מדובר במקום אחר בספר זה, היתה השלב הראשון בדרך לארגונו של השוק הזה, והרשמת אגרות-החוב של הבנק האיפותיקאי בבורסות של קהיר ואלכסנדריה – השלב השני. הולך ומתגבר בהדרגה הקשר בין ניירות-הערך הארצישראליים ובין השווקים באירופה. יש בעובדה זו משום התחלה לשימוש בהונם הזול של שוקי אירופה לטובת הבנין בארץ.

פעולת בנק איפותיקאי מכוונת לרכז את ההון המפורד בידי בעלים רבים ולהשקיעו בצורה של הלואות, כי רק בריכוז הון כזה אפשר לספק את הכספים למפעלי-בנין גדולים, ורק בעזרתו תיתכן שיטה מכוונת של בנין בהיקף רחב. בעל המשכנתא הפרטי מוכן להשקיע אך סכום מסוים, והוא צריך למצוא בית הראוי להלואתו זו לא רק לפי איכותו אלא גם בגדלו. בשביל בניית שכונה שלמה במשך זמן קצר אין בעל המשכנתא הפרטי המלוה המתאים. ובארצנו עומדים לפנינו כל הזמן דווקא תפקידים גדולים כאלה. ארץ-ישראל ב-25 השנים האחרונות היא ארץ של עליה מתמדת. במשך תקופה זו נבנו: תל-אביב, חיפה – הדר-הכרמל, ירושלים החדשה וכו‘. נדרש הון רב ממרכז אחד לשם בניית שכונות שלמות כמו: קרית-עבודה, השכונות במפרץ-חיפה וכו’. פעולות כאלה אינן אפשריות בלי אשראי המאורגן בדרך בנקאית. נמצא, שהבנק האיפותיקאי הכללי של א"י הוא גורם כלכלי לאומי בעל כוח והשפעה ניכרים, וההתפתחות של הבנקאות האיפותיקאית בכללה הוא פרק חשוב בארגונה של הכלכלה הלאומית בארץ.